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当房价已经下降到贷款金额以内时,购房者还要不要对银行补钱?

2019年05月26日 19:52来源:未知手机版

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当房价已经下降到贷款金额以内时,购房者还要不要对银行补钱? 2019-05-06 11:52:49 财经热点时报

经常遇到以下的问题:

购房时价值500万的房子,200万元首付,按揭贷款300万,现在房价下跌导致住房的价值只值250万,银行会让借贷者补50万的差价吗?

房价有涨就有跌,这是一个常识。但是我们经常选择性的忽略了这一常识而默认为房价永远是上涨的。但是一旦出现房价下跌的情况就会出现各种各样大家难以接受的问题。随着近几年房地产的严厉调控,房地产价格在得到有效的控制的同时,另一种现象越来越值得关注和重视,那就是房价有可能下跌并在现实中已经局部出现。

2019年的来临,无论是房地产大佬还是媒体舆论对房地产的价格都是唱衰之声。而现实中出现的一些数据也支持房价下降趋势的论调,从国家统计局发布的《2018年12月70个大中百人牛牛的房价》数据中来看,无论环比还是同比,无论新房还是二手房,房价下降百人牛牛的数量都在增加。其中,新房价格环比下降的百人牛牛有8个,数量创2018年5月以来的新高。二手房方面,22个百人牛牛房价环比下降。

而代表房价趋势先导的所谓豪宅价格变动更是明显,克而瑞数据以及21世纪经济报道的一线调查显示,北上广深的一手豪宅成交断崖式下跌,二手豪宅则正在失去流动性,价格腰斩的案例也已出现。

克而瑞的统计显示,总价在5000万左右的别墅、独栋别墅在2018年非常不好卖;二手市场同样如此。价格高企、购买力不足、无人接盘,这些都导致豪宅的流通性大减,保值增值的光环消失。

那么,这就出现了一个问题,大家购买住房似乎都是为了升值的,而如果出现住房降价会怎样呢?特别是那些住房按揭的购房者,当房价出现下降甚至房价已经跌到贷款额以内会出现什么问题呢?

而典型的观点似乎也有道理:无论是贷款人在银行抵押房子进行贷款还是按揭住房进行的贷款,只是因为银行认定这个抵押物价值是500万,如果住房的价值已经跌到250万元的时候,就说明借款人的抵押物已经不足值了,那么在一般情况下你必须补足抵押物的价值,除了正常还贷以外,你要不追加抵押物的价值,要不进行现金补偿。

另外一个显得逻辑十足的论点是:按揭买房(抵押贷款)与股市的放杠杆购买股票是一样的逻辑,因为都是放了杠杆,尽管杠杆有大有小,当不足值时都必须补足价值。

上面的说法似乎都有道理,但是现实中却并不是这样的,无论是住房按揭贷款还是抵押贷款,都是以原有的住房价值进行抵押的贷款标的,这一点是没有任何问题,但是当房价下跌到贷款金额以内时,银行并不会要求补足差价金额。

因为银行贷款特别是住房抵押贷款和按揭贷款是一次评估、一次性贷款、长期使用的过程,属于对抵押物一次性价值评估并在整个贷款过程中并不会进行二次评估,所以除非在极特殊的情况下银行会进行二次评估,正常情况下并不会这么做,所以在住房价格大幅度上翘的时候,如果借款人不进行二次追加贷款,银行不会对住房价值进行价值评估并确认增值。

同样的是,在住房下降的时候,如果借款人不要求进行对住房价值评估时,银行一般也不会对抵押物的价值进行二次评估确认。特别是如果出现大面积的住房价格下降的时候,银行更不会主动地对住房价格进行二次评估,更不会对借款人要求补足差额。

所以,那些住房按揭借款或者住房抵押借款的借款人,完全没有必要担心在住房价格下降特别是住房价格下降到住房的总价值已经下降到借款金额以内时,银行会要求借款人补差额的情况。

但是在一种情况下是有可能的,比如当已经出现了住房现有总价值低于抵押的借款金额时,借款人还清了借款后,同时又以这套住房抵押进行借款,那么借款人能够借款的金额就不是还款的金额,而是现在的价值的一定比例。

就像上面的例子,500万元的住房市场总价值已经降到250万元,而借款还款金额还有300万元,这时银行不会要求你补足50万元的差额。但是借款人由于各种原因还掉了300万元的贷款之后,又拿这一套住房进行抵押借款,那么就完全借款不到300万元,甚至已经贷款不到250万元,而是在250万元的基础上,再以7%为例,只能贷款到175万元。

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