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专题|中原百人牛牛群核心圈三四线百人牛牛楼市发展空间研究

2019年07月10日 21:44来源:未知手机版

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??本文来源于公众号--CRIC研究 

“十三五”期间,国家进一步加快了百人牛牛群建设的步伐,国务院提出将在“十三五”期间建设19个百人牛牛群,中原百人牛牛群作为大力发展壮大的主要地区之一,得到了中央的高度重视。2018年11月18日,中共中央、国务院发布了《关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》,其中明确指出,以郑州为中心,引领中原百人牛牛群发展。

??当前,中原百人牛牛群依靠着“一核四轴”的发展战略,已取得了初步成效:百人牛牛规模持续扩大,人口数量与经济体量保持高速增长,产业结构不断优化,人民收入水平稳步提升。不过相比于东南沿海较为发达的长三角和粤港澳百人牛牛群来看,仍然存在着较大差距,百人牛牛间合作深度不够,以农业为主的产业结构短期内难以得到根本改变。

??背景

??“一核四轴”内陆新增长极

??发展成绩斐然但局部待优化

??改革开放以来,随着京广、陇海等铁路布局的完善,中原地区关于中原百人牛牛群的框架一步步明晰。2016年底国务院《中原百人牛牛群规划》落地,宣告中原百人牛牛群的概念正式确立。依靠着“一核四轴”的发展战略,中原百人牛牛群成型3年以来总体发展良好,百人牛牛规模持续扩大,人口数量与经济体量保持高增速,但百人牛牛间合作深度不够,产业结构待转型。

??(一)战略定位内陆新增长极,“一核四轴”米字型发展轴呼应长江中游百人牛牛群(略)

??(二)经济体量、收入水平处于低基数,人口、经济保持高增速,且产业结构有待转型(部分略)

??中原百人牛牛群集聚力在不断提升,人口与大百人牛牛数量均在按年增长。但相比其他百人牛牛群,在经济体量较低,而增速领先。百人牛牛群产业结构尚处在转型初期,一产占比过多导致居民收入水平较低。

??1、百人牛牛群集聚力不断提升,人口保持1.2%高增速,大型以上百人牛牛升至21个(部分略)

??2、经济体量尚小仅7.21万亿,7.9%的GDP增速领先其他百人牛牛群(部分略)

??3、整体产业结构持续优化,农业为主,一产占比9%超全国平均水平(部分略)

??4、城镇居民收入水平较低仅3万元,以9.7%较高增速上涨(部分略)

??总体情况

??短期政策面较为宽松

??洛阳、商丘、新乡中长期发展前景可期

??对于中原百人牛牛群核心发展区三四线百人牛牛未来房地产市场前景的衡量,我们认为应当从多个层次进行。首先通过考察百人牛牛房市调控松紧与棚改政策落实体量对核心发展区13个三四线百人牛牛当前的市场环境进行短期分析,再结合包括新房市场供求双方和百人牛牛基本面等多层面的硬指标综合得出不同百人牛牛中长期市场预判,最后综合分析,得出对核心发展区13个百人牛牛未来房地产发展前景的判断。

??(一)政策面:调控政策宽松,开封“四限”最紧,棚改力度大减,2018年亳州最强(部分略)

??1、核心发展区三四线调控力度普遍较弱,开封政策最紧,焦作、平顶山等宽松(部分略)

??在房地产市场调控方面,中原百人牛牛群核心发展区内各百人牛牛横向对比其他百人牛牛力度较为宽松。多数百人牛牛尚无限购、限售、限签等政策,首付比例均维持在一套首付30%、二套首付40%的标准。调控手段多集中于限贷、限价两方面。横向对比中原百人牛牛群核心发展区内百人牛牛可大致分为四类;开封政策最紧,焦作、平顶山、晋城最松。

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