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任泽平:2019中国百人牛牛发展潜力排名

2019年07月10日 21:44来源:未知手机版

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文/新浪财经意见领袖专栏作家 任泽平 熊柴 闫凯 李圳辉 白学松

导读

我们提出了业内广为采用的标准分析框架:“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”。

当前中国城镇化正步入百人牛牛群都市圈时代,房地产市场已进入总量平衡、区域分化的新发展阶段,房地产长效机制加快构建、“一城一策”推行,百人牛牛发展潜力差异巨大,百人牛牛研究变得尤为重要。

本课题是我们历经一年多对经典框架的细化与量化,在前期60多个指标、超过10万条数据基础上筛出27个指标、约5万条数据,以此建立多维度、多层次、可验证的百人牛牛发展潜力基本面+市场面评价模型,对全国除三沙市及港澳台外的336个地级行政单元的发展潜力进行客观排名。

本研究对于认识百人牛牛发展潜力、政府构建长效机制、促进房地产市场平稳健康发展、居民安居乐业、企业投资决策等具有参考价值。

摘要

研究背景与分析框架:房地产市场进入总量平衡、区域分化的百人牛牛群时代。1)背景:房地产进入新周期,百人牛牛发展进入百人牛牛群都市圈时代。中国20-50岁人口于2013年见顶,存量住房套户比近1.1和房地产长效机制加快构建,标志着中国房地产市场告别高增长阶段,进入高质量发展的新时代新周期。在中长期,城镇化、居住改善、百人牛牛更新三大红利将支撑中国房地产市场未来平稳发展。从区域看,中国进入百人牛牛群都市圈时代,区域分化突出,百人牛牛发展潜力差异巨大,百人牛牛研究价值更加凸显。2)分析框架:基本面分析趋势,市场面分析时机。基本面分析是百人牛牛发展潜力研判的核心,关键在于研判人口,逻辑链条是:人随产业走,产业决定百人牛牛兴衰,规模经济和交通成本等区位因素决定产业布局。我们在基本面关注需求侧的人口现状、人口潜力和人口购买能力,以及供给侧的住房存量及土地财政依赖度,共涉及23个指标。在市场面,用房价周期、需求透支率、库存去化、地价房价比等波动较大的4个短期指标研判百人牛牛市场热度,以在基本面分析基础上判断进入时机。根据历史数据回测,准确度为75%。

基本面:2019年中国百人牛牛发展潜力排名。1)榜单概览:2019年深北上广稳居中长期发展潜力榜单前4名,二线百人牛牛中成都、南京、武汉、重庆、天津、杭州位居前十;东部地区有32座百人牛牛进入前50名,长三角、珠三角地区表现尤其突出;东北地区有超八成百人牛牛位于200名之后。百强百人牛牛以全国13%的土地,集聚50%的人口,创造73%的GDP,占全国商品住宅销量的62%。2)人口现状:人口持续向大百人牛牛集聚,中西部核心百人牛牛崛起。从区域层面看,当前人口回流皖川桂豫等中西部省份与粤浙等东部省份人口再集聚并存,京沪津苏黑吉辽人口增长低迷甚至负增长。从分线百人牛牛看,人口持续向一二线大百人牛牛流入,三线百人牛牛全域流入流出基本平衡,四线百人牛牛持续流出。从重点百人牛牛看,深圳、广州、杭州常住人口大幅增长,西安、成都、长沙等中西部核心百人牛牛日益崛起,北京、上海、天津、苏州、无锡等东部百人牛牛人口增长放缓。3)人口潜力:人随产业走,一二线产业基础及潜力突出。一二线百人牛牛以25.5%的人口创造了46.5%的GDP,人口集聚潜力很大。在产业创新方面,一二线百人牛牛头部效应显著,上市公司占比、发明专利授权量合计分别占约70%、75%,其中京沪深占据绝对高地,杭州、广州、苏州、南京、成都等百人牛牛居前。在交通区位上,一二线百人牛牛占据交通枢纽地位,高铁始发终到趟数分别高达740、149趟,东部地区受益于自然地理和率先发展战略交通基础条件更优。在公共资源上,一二线百人牛牛优质教育、医疗资源密集,百人牛牛轨道交通提升百人牛牛运行效率。4)购买能力:一二线百人牛牛绝对购买能力较高,相对购买能力较低。从绝对水平看,一线百人牛牛人均储蓄存款、可支配收入分别高达11.5、6.6万元,远高于其他百人牛牛。从相对水平看,一线、二线、三线、四线百人牛牛房价收入比分别为20.8、10.6、8.4、6.0年,但一线百人牛牛因供给不足,房价并非由中位数收入人群决定,而是由高收入人群决定。5)住房供给:一二线百人牛牛住房供给偏紧,二三线土地财政依赖度较高。一二线百人牛牛住房供给偏紧、套户比分别为0.97、1.02,东北地区有过剩风险、套户比超过1.1。东部、中部土地财政依赖度较高,分别为57%、52%;二三线百人牛牛较高,分别为64%、50%。

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