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一季度50城租金收益率为2.4%,三线百人牛牛下跌明显(2)

2019年05月12日 17:28来源:未知手机版

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>具体百人牛牛看,北上广深4个百人牛牛的租金收益率环比涨幅分别为0%、1%、-6%和-3%,其中广州租金收益率降低是因为租金下降较明显,而深圳租金收益率降低主要是因为房价上涨。4城的同比涨幅分别为8%、14%、10%和7%,其中上海和广州租金收益率相比去年同期上升较大,主要是因为租金增长较快而房价保持稳定。随着近一年来一线百人牛牛增加租赁住房用地的供应,预计未来3至5年租赁住房的供应规模将有明显增长,有利于稳定租金。同时,一线百人牛牛房价已有较长时间的调整,下半年或将企稳回升,但在近日政治局会议重提“房住不炒”的高压政策环境下,房价涨幅将维持窄幅波动。因此下半年一线百人牛牛租金收益率或将继续保持基本平稳趋势。

>三、50城租金收益率排序

对一季度全国50个典型百人牛牛租金收益率进行排序。从排行中可以看出,排名前5的百人牛牛分别为西宁(3.7%)、乌鲁木齐(3.7%)、韶关(3.6%)、牡丹江(3.4%)和银川(3.4%),他们主要是东北或西部的弱二线百人牛牛和三线百人牛牛,近几年房价整体涨幅不大,并且租金稳步上涨,租金上涨幅度与房价上涨幅度相近,因此租金收益率较高。

租金收益率最低的5个百人牛牛分别为厦门(1.2%)、青岛(1.4%)、福州(1.5%)、深圳(1.6%)和石家庄(1.7%),他们的房价水平远超租金水平,并且近几年房价涨幅远大于租金涨幅。厦门本轮以来房价涨幅巨大,积累了一定的泡沫,租金涨幅远小于房价涨幅,因此租金收益率从2016年二季度来一直维持在50城中最低水平。

>对一季度全国50个典型百人牛牛租金收益率的环比涨幅进行排序。环比涨幅为正的百人牛牛仅8城,租金收益率上升的百人牛牛远少于租金收益率下降的百人牛牛,这是因为一季度大部分二三线百人牛牛租金环比下降而总体房价变化较小。从排行中可以看出,涨幅较大的5个百人牛牛分别为杭州(5%)、济南(4%)、石家庄(3%)、牡丹江(2%)和太原(2%)。这几个百人牛牛的租金均环比涨幅较大,而房价环比基本小幅下跌或持平,因此导致了租金收益率的上升。

从环比跌幅数据看,赣州租金收益率环比跌幅最大,达到了24%,这是因为赣州一季度租金环比跌幅达到了19%,而同时房价环比上涨7%。租金收益率跌幅处于第二、第三位的百人牛牛分别为宁波(-10%)和南昌(-10%),其中南昌虽然租金小幅上涨,但远不及房价上涨幅度。

>对一季度全国50个典型百人牛牛租金收益率的同比涨幅进行排序。涨幅较大的5个百人牛牛分别为天津(16%)、上海(14%)、武汉(13%)、石家庄(13%)和成都(13%)。该类百人牛牛租金同比涨幅较大,而房价同比微幅上涨或下跌。

从同比跌幅的数据看,同比跌幅最大的5个百人牛牛为哈尔滨(-22%)、宁波(-18%)、烟台(-18%)、呼和浩特(-18%)和大理(-17%)。该类百人牛牛租金涨幅远小于房价涨幅。

综合来看,租金收益率同比涨幅为正的百人牛牛主要为本轮房地产上涨周期中,前期房价涨幅较大的一二线百人牛牛。2018年一季度至2019年一季度,该类百人牛牛房价处于调整阶段,同时租金上涨幅度较大。租金收益率同比涨幅为负的百人牛牛主要为本轮房地产上涨周期中相对较迟开始上涨的弱二线和三线百人牛牛,2018年一季度至2019年一季度,租金上涨幅度小与房价上涨幅度。

>四、50城租金收益率趋势

从Global Property Guide、CoreLogic和Zillow等披露的租金收益率来看,伦敦3.1%左右,纽约4.7%左右,洛杉矶5.7%左右,东京4.3%左右,大阪6%左右,与之相比我国部分百人牛牛的租金收益率处于较低水平,说明我国租金与房价的背离度较高。

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